北京链家研究院资深分析师 岳微

(资料图片仅供参考)

一、四批土拍，量少质优，热度不减

2022年北京四批集中供地成交6宗、总建面31.93万平方米，供地体量明显减少，仅为前期每轮次成交150万平方米体量的20%左右。

虽无内环地块，但多数地块均邻近轨道交通线、生活配套完善且居住界面成熟，切实实现“职住平衡”，符合购房者居住需求。叠加“第二支箭”“金融16条”等政策利好，开发企业融资环境改善、信心提升，此次土拍热度不减。

二、现房普及、销售指导价首次明确，多地块触及上限

此次出让6宗地块均设置“竞现房销售面积”环节，现房比例提升，现房销售普及度的增加，有助于提升购房者购房的安全感，落实“保交楼、保民生、保稳定”的目标。

值得注意的是，此次出让文件中石景山古城地块未设置“竞现房销售面积”上限，且首次明确现房销售指导价格为78800元/平方米，较期房销售指导价格75800元/平方米上涨3000元/平方米，差异化的期、现房指导价格既解决房企现房销售资金压力问题，也符合房地产市场健康良性发展的客观规律。

这也是此次出让，朝阳三宗地块全部触发“竞现房销售面积”上限，进入现场摇号机制的原因。

三、区县轮动，土地供应更加贴合市场需求

作为年内供应大户的丰台、昌平、大兴等区域四批次无地块出让，朝阳、石景山、通州、门头沟四个区则轮动出让。

朝阳在停拍一轮后，为此次主力供应区域，虽为新房库存量较高的区域，但此次出让地块均避开高库存板块。其中，2宗地块位于朝阳区平房乡，该板块界面完整、邻近地铁、配套成熟，新房供应稀缺，两个次新房小区“和锦薇棠”、“朝青知筑”也都为4年前入市，且周边多为保障性住宅小区，纯商品住宅更是高度稀缺，板块内改善居住需求旺盛，此次出让地块预计提供近千套商品住宅，与市场需求相贴合。

另一宗奶西地块，紧邻热销项目望京樾、中建宸园，地块属性及指导价与望京樾一致，在望京樾成功销售的背景下，地块产品打造具有成功经验借鉴，又与在售项目拉开时间差距、避免同区域多盘同开的竞争局面。

石景山区则以石景山路以南的新首钢、衙门口两个板块为集中供应板块，此次出让地块则位于路北的老古城板块，周边由2016年开盘的中海金玺公馆、2012年开盘的中海金石公馆、80年代的老古城社区及十万平小区组成较为成熟的居住圈层，交通及配套完善，但近年来新房也鲜有供应。作为中海大本营，中海新城将其收入囊中，表现出区域与企业的深耕联动性。

通州出让的邓家窑地块位于朝阳与通州交界处的物资学院板块，且是此次出让中唯一一宗仍需执行70/90面积政策的地块，结合6.5万/平的销售指导价，单套总价较低。前期宋庄、梨园、运河商务区板块针对改善需求供应为主，邓家窑地块能更好的满足刚需购房者的居住需求。

四、优质房企率先恢复，国央企参与积极性大幅提升

从房企参与度来看，本次出让的6宗地块，共吸引42家房企报名、平均每宗地有7家房企参拍，与三批次每宗地仅3家房企参拍的状况相比，房企参与积极性大幅提升。

从报名房企来看，国、央企仍为主力参与，长期在京活跃的金茂、中海、建工、中建、华润、首开、保利、招商、金隅均有报名。其中，金茂表现最为积极，报名5宗,但未有斩获；中海次之，报名4宗，斩获1宗；建工也报名4宗，与保利组成斩获1宗。中建系几乎全员出动，一局、二局、五局、八局及中建方程均有报名、偏好朝阳市场，但签运不佳，未有斩获，仅中建五局、中建方程联合体作为一级开发企业托底门头沟1宗地块。首开及华润在售货值充足，此次报名及参拍都相对谨慎。

此外，厦门国贸年内再度参与，前期与大悦城控股组成联合体逐鹿朝阳太阳宫地块，此次单独参拍，作为同属厦门国资委的全资子公司、接棒建发，着力北京市场，再次陪跑。

同样作为隶属于北京国资委的三元嘉业，在参与二批次小瓦窑地块、三批次永丰地块后，年内第三次参与，报名朝阳平房乡两宗地块，通过现场摇号斩获朝阳平房乡1宗地块，表现出积极参与北京市场的韧性。

此次参与民企仅绿城、金地、京宸盛汇3家，均未有所斩获。货值充沛的龙湖此次并未参拍，金地取而代之，报名2宗，是自2021年首批金地拿地并开发金地壹街区项目后再次参与，料与农行签署银企战略合作是促进金地拿地信心关键。