2021年，SOHO中国全年实现营业收入同比下降20.53%至17.42亿元，归属于母公司股东的净利润由盈转亏，亏损额为1.31亿元

(资料图)

《投资时报》研究员 吕贡

2021年亏损超1亿元的SOHO中国有限公司（下称SOHO中国，0410.HK），又被推上风口浪尖。

近日，市场有消息称SOHO中国首席财务官倪葵阳，因涉嫌内幕交易被警方带走调查。针对前述事件，SOHO中国近日回应称，倪葵阳正在接受警方调查，公司知悉此事，公司董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况，也没有被调查，但对有关当局要求提供的资料给予了充分配合。

同时，该公司还在公告中表示，由于在上述调查完成前，倪葵阳已经无法履行公司首席财务官的职责，公司已将其职责临时移交给公司财务总监。董事认为，有关调查对集团的业务运作并没有重大不利影响。

除了上述高管被调查一事，近几年来，SOHO中国可谓是风波不断。一方面，集团旗下物业公司多家分公司，因加价收取电费等行为，被市场监督管理局警告并罚款；另一方面，黑石集团对SOHO中国的收购计划，在历经多重波折后，最终于去年9月折戟沉沙。

风波不断的SOHO中国近年业绩表现也不够理想。据财报数据披露，2021年该公司出现了近几年来的首次年度亏损，且年度净亏损额近1.24亿元，归属于母公司股东的净亏损达到1.31亿元。

与黑石交易告吹 公司股价大幅波动

因高管被查一事，SOHO中国再度回到公众视线中。虽然在公告中，该公司未具体指明倪葵阳所涉嫌的内幕交易为何，但市场有消息称，倪葵阳被调查的原因，或与黑石收购相关。

谈及SOHO中国此前未果的被收购计划，还要追溯到2020年3月。彼时，市场曾一度传出“黑石集团正与SOHO中国就私有化进行谈判”的消息。当月11日，SOHO中国发布公告就上述传闻作出澄清及确认表示，“公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性（潜在交易），其可能导致（也可能不会导致）公司的全部已发行股份作出全面要约。”

这则传言曾让SOHO中国的股价得到大幅拉升，并在2020年3月10日当天出现了高达37.58%（按前复权计算）的涨幅，当日报收于4.10港元/股（按前复权计算）。此后几日该公司股价继续走高，于同年3月12日一度触及阶段性最高价4.80港元/股（按前复权计算）。

不过在之后的一年多里，并没有进一步更新的消息传出。直至2021年6月，SOHO中国发布公告称，高盛（亚洲）有限责任公司代表黑石集团旗下公司TWO CITIES MASTER HOLDINGS II LIMITED（下称要约方），现金要约收购SOHO中国已发行全部股份，收购价格为每股5港元，最高现金代价约为236.58亿港元。若此次要约完成后，SOHO中国现有控股股东将合共保留约4.68亿股股份，占该公司于本公告刊发日期已发行股本的约9%。

或是受到上述要约收购消息的影响，同年6月17日，SOHO中国复牌，股价高开，当日涨幅达21.05%（按前复权计算），报收于4.60港元/股（按前复权计算）。

2021年8月6日，SOHO中国公告了上述要约进展的新消息。公告显示，要约方于同月3日收到国家市场监管总局于前一日签发的通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报，正式立案审查，要约方及SOHO中国仍可能被要求提供进一步信息及材料供监管机构审查。

一个月后（同年9月10日），SOHO中国再发布公称，黑石集团旗下公司TWO CITIES MASTER HOLDINGS II LIMITED终止收购SOHO中国。而这距离要约方宣布要约收购SOHO中国已发行全部股份仅过去不到三个月的时间。

此后，SOHO中国的股价应声下跌，并持续走低，截至2022年7月11日收盘，该公司每股仅报1.41港元，相较于此前超4港元/股的阶段性高点每股已缩水3港元左右。

SOHO中国2020年初至2022年7月股价走势（港元）

数据来源：Wind

2021年归母净利亏损 旗下物业公司接连被罚

再来看SOHO中国的业绩表现。《投资时报》研究员梳理财务数据注意到，近年来，SOHO中国营业收入总体有所下滑，2017年至2021年分别为19.63亿元、17.21亿元、18.47亿元、21.92亿元和17.42亿元；而该公司同时期的年度净利润则呈现一路走低趋势，从2017年的47.92亿元一路降至2018年的19.49亿元、2019年的13.20亿元和2020年的5.43亿元。时至2021年，该公司甚至由盈转亏，当年净亏损为1.24亿元，归属于母公司股东的净亏损为1.31亿元，这也是公司近几年来首次出现年度亏损。

分营收结构来看，SOHO中国2021年全年实现租金收入17.42亿元，同比增长约13%，当年度没有物业销售收入。具体到当年的出租情况，该公司在财报中表示，“截至2021年末，公司各项目平均出租率达到85%。其中，上海古北SOHO第一次实现满租；同时，北京丽泽SOHO出租率也达到80%，为项目入市以来最高水准。”

不过《投资时报》研究员留意到，2021年全年，SOHO中国仍有部分项目出现了出租率下降的情况。先来看位于北京的项目，相较于截至2021年6月30日的数据，截至2021年12月31日，该公司的前门大街项目、望京SOHO以及银河/朝阳门SOHO的出租率均有不同程度的下滑，分别降至77%、76%和69%，而此前其出租率分别达93%、95%和74%，降幅在5至19个百分点不等。

再来看位于上海地区的项目，外滩SOHO和SOHO天山广场的出租率分别由截至2021年6月30日的97%和86%，降至截至2021年12月31日的91%和85%，分别下降了6个百分点和1个百分点。

除此之外，该公司旗下物业公司还因加价收电费而接连被罚。

据北京市市场监督管理局披露，2022年3月，SOHO中国旗下公司北京搜厚物业管理有限公司光华路、呼家楼、丽泽、望京、朝阳门等15家分公司，因加价收取电费等行为被处以警告并罚款，罚款合计金额超过1亿元。

事实上，这并非SOHO中国第一次因旗下物业公司的加价收取电费行为遭到处罚。此前的2021年下半年，北京搜厚物业管理有限公司位于上海的多家分公司已经因存在向商户加价多收电费的行为被处以了警告并合计罚款上千万元。

SOHO中国近年来业绩状况

数据来源：公司财报