归母净利同比减少78%创新低!首开股份“三道红线”指标何时转绿?
来源:投资时报 发布时间:2022-04-25 16:44:09

2021年首开股份少数股东利润达到14.04亿元,较2020年同比增长34.35%,占净利润总额的66.98%

《投资时报》研究员 董琳

2021年,房地产行业经历了从“上半年开发销售总体维持高速增长”到“下半年市场基本面承压下行”的骤变。据中指研究院数据显示,2021年百强企业销售额平均增速为4.2%,远低于2017年的36.9%;2021年全年,百强房企实现销售操盘金额11.08万亿元,同比下降3.5%。这一年,房地产市场的不景气全然体现在各家房企的业绩表上。

北京首都开发股份有限公司(下称首开股份,600376.SH)近日对外披露了2021年年度报告。数据显示,首开股份2021年实现营业收入678.02亿元,同比增长53.31%。全年销售面积393万平方米,销售额1149亿元,销售回款1194亿元,分别完成计划的98%、104%、113%,同比分别增长3%、7%、21%,是为数不多完成销售目标的房企之一。

但在完成销售目标的同时,该公司净利润却出现大幅下滑。报告期内,首开股份净利润为20.96亿元,较上年同期下降49.91%;归母净利润为6.92亿元,同比减少77.95%,创十年来最低水平。

对于利润下降,首开股份称,受房地行业整体下行影响,结转收入项目土地成本较高,销售价格受政策限制,营业成本增涨幅度大于营业收入增长幅度,营业毛利率有所降低。报告期内,公司营业成本为543.68亿元,同比增长70.65%;房地产开发业务毛利率为24.49%,较上年下滑3.19个百分点。

值得注意的是,2021年首开股份少数股东利润达到14.04亿元,较2020年同比增长34.35%,占净利润总额的66.98%。同期,该公司少数股东权益为359.43亿元,占总权益的53.62%。也就是说,首开股份占有半数权益的少数股东在2021年分得了三分之二的利润。

对于未来公司业绩如何有效提升,首开股份相关负责人向《投资时报》研究员表示,在行业毛利率下降的大背景下,未来保持毛利率的手段一是要认真研判市场前景,进而确定不同地区不同产品的基础毛利率,二是在土地竞价时严格执行上述确定的毛利率,在实施过程中严格控制成本,加快周转速度,最终提升项目盈利水平。

截至4月22日收盘,首开股份报收于5.8元/股,较月初7.5元/股高点下跌22.66%,市值为149.61亿元。

首开股份2021年主要会计数据

数据来源:公司财报

盈利能力指标下滑

公开资料显示,首开股份成立于1993年,主要业务为房地产开发及持有物业经营,经营模式以自主开发销售为主。

截至2021年底,该公司拟售、在售主要项目(含自持)约175个。其中83个项目位于北京区域(以北京为中心的京津冀区域),85个位于京外地区。

从营收结构来看,首开股份京外地区的营收贡献更大。2021年其北京地区营业收入为276.01亿元,占总营收比约为40.71%;京外地区贡献营业收入为399.56亿元,对总营收的贡献率约为58.93%。

据中指研究院数据显示,2021年在北京市场,首开股份以628.8亿销售额位列榜首。尽管如此,该公司在北京地区项目的毛利率却仍出现大幅下滑。年报显示,报告期内首开股份北京地区毛利率为28.31%,较上年同期缩减14.59个百分点;其京外地区毛利率虽相对京内地区较低,但却有所增长,同比增加了3.29个百分点至21.98%。

不过截至2021年末,首开股份多项盈利能力指标呈现同比下滑。其中销售毛利率为19.81%,较2020年下降8.15个百分点;平均净资产收益率仅为2.21%,相较上年同比下降8.07个百分点;总资产净利率由上年同期的1.33%降至0.65%。

《投资时报》研究员注意到,2018至2021年,该公司分别实现签约收入1007亿元、1013亿元、1074亿元与1149亿元,自2018年销售额踏进千亿阵营后,首开股份在扩大规模方面已有所放缓。

2021年,首开股份全年新增土地地上建筑面积287万平方米,同比下降16.8%。此外,该公司对于2022年的销售目标的制定也较为谨慎。计划全部项目销售签约金额1080亿元,计划销售面积380万平方米,销售回款1078亿元,低于2021年已实现的业绩目标。

该公司最新销售快报显示,今年一季度,首开股份共实现签约面积63.66万平方米,同比降低26.86%;签约金额201.70亿元,同比降低27.39%,目前的销售表现并不乐观。

在投资方面,首开股份在北京2021年三个批次集中供地均有参与,斩获了包括北京房山、丰台、大兴、海淀等区域共计10宗地,合计土地面积59.95万平方米。但截至今年一季度末,该公司并未新增土地储备,特别是在2022年北京首批集中供地中,更是罕见地未新增地块。

对此,前述负责人向《投资时报》研究员表示,今年一季度,重点房企销售平均下滑接近40%,首开股份的变动幅度较小。一季度公司销售下降幅度远低于行业销售下降程度。另外公司自身销售节奏也是把推盘集中在二三季度。目前公司在积极准备参与二批供地。

首开股份2021年主营业务按地区划分的营收情况(元)

数据来源:公司财报

债务结构仍有待优化

《投资时报》研究员注意到,2021年,首开股份负债规模有所下降。截至2021年末,该公司负债合计为2472.91亿元,较2020年下降6.21%。其中有息负债规模为1259.3亿元,较上年年末下降8.0%。

融资方面,首开股份渠道较为顺畅,融资成本较低。截至2021年末,该公司累计新增融资额共计414.3亿元。其中,开发贷款为73.13亿元,信托贷款104.23亿元,保债计划35亿元,发债规模201.94亿元。

“三道红线”方面,财报显示,截至2021年末,首开股份资产负债率为78.68%,较上期减少1.74个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为73.60%,净负债率为147.45%,现金短债比为1.22倍。

尽管首开股份相关指标较上年均有所改善,“三道红线”也从“红档”下调为“橙档”,但整体上看该公司依然会面临融资政策缩紧带来的压力和挑战。

对于何时能归于“绿档”企业,该公司相关负责人向《投资时报》研究员表示,关于三道红线降档,公司控股股东十分重视稳健经营,对公司三道红线降档也有明确的要求。目前虽然首开三条红线尚未降至绿档,但公司在报告期内继续保持最高的AAA级企业主体评级,代表着公司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。

发行债券方面,Wind数据显示,2021年至今年一季度末,首开股份累计发行中期票据、私募债及资产支持票据13支,共计240.2亿元,平均票面利率为3.76%。

4月18日,据上交所披露,首开股份拟发行23.2亿元公司债券,票面利率为3.59%,债券期限为5年期。据募集说明书显示,综合考虑目前公司的债务成本及到期时间,本期债券募集资金均用于偿还有息负债。

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